محتوا :
در حال حاضر قانون به ما این اجازه را نمی‌دهد که به هر میزان که مایلیم و هر تعداد طبقه که می‌خواهیم، در ملک موردنظر ساختوساز انجام دهیم. قبل از شروع کار لازم است تراکم ساختمان را محاسبه کنیم و بفهمیم که مجاز به ساخت چندطبقه و چند واحد هستیم. سپس با گرفتن پروانه ساختمانی، ساختوساز را شروع کنیم. اما اصلاً تراکم ساختمان چیست؟
درمجموع ما دو نوع تراکم داریم:
تراکم جمعیتی
این تراکم درواقع به معنای تعداد جمعیت ساکن در هر هکتار است که بهصورت تعداد نفر نمایش داده میشود.
بیشتر بخوانید : معرفی پروژه های ساختمانی
تراکم ساختمانی
این نوع تراکم بهصورت درصد است و نشان‌دهنده این است که در چند متر از زمین خود میتوانید ساختوساز کنید.
بیشتر بخوانید : شماره موبایل کارفرمایان ساختمانی
تراکم ساختمان چیست؟
بهطورکلی تراکم ساختمان راهی برای کنترل جمعیت یک منطقه است. احتمالاً برای جوانان و افرادی که با ساختوساز سروکار ندارند، مفهوم تراکم بسیار پیچیده به نظر میرسد؛ اما در حقیقت تراکم مفهوم سادهای دارد. تراکم درواقع همان زیربنایی است که شهرداری هنگام صدور پروانه ساختمانی اعلام میکند. با توجه به این مفهوم، صاحبان زمینها میتوانند بر اساس تعداد ساختمانها و تعداد طبقات ساختمانی که در منطقه احداثشده است، اقدام به ساختوساز کنند. تراکم ساختمانی درواقع یک درصد است که مشخص میکند شما میتوانید چند مترمربع از زمین خود را برای ساختوساز آماده کنید.
تراکم ساختمانی هر منطقه با منطقه دیگر متفاوت است؛ بنابراین برای محاسبه میزان تراکم ساختمانی در ملک شما، نیاز است درصد تراکم و سطح اشغال را داشته باشید.
اطلاعات لازم برای محاسبه تراکم ساختمان
در اختیار داشتن این اطلاعات برای دانستن تراکم ساختمان ضروری است. این اطلاعات شامل سطح اشغال، سطح زیربنا، تعداد طبقات مجاز و تراکم واحد مسکونی در سطح میشود.
سطح اشغال چیست؟
سطح اشغال تعیین میکند که شما میتوانید در چند درصد از زیربنای خود ساختوساز انجام دهید. برای مثال اگر ضریب سطح اشغال زمین شما ۶٠٪ و متراژ کل زمین ۵٠٠ متر است، شما میتوانید در ۳٠٠ متر از زمین ساختوساز انجام دهید:
۵٠٠ × ۶٠٪ = ۳٠٠
البته اینکه در کدام قسمت از زمین ساختوساز انجام شود را شهرداری تعیین میکند؛ اما معمولاً قسمت شمالی برای ساختوساز انتخاب میشود.
بیشتر بخوانید : پروژه های تهران
آیا بالکن نیز جزو سطح اشغال محسوب میشود؟
بله. درگذشته تنها قسمتی از مساحت بالکن و تراس را جزو سطح اشغال حساب می‌کردند؛ اما در حال حاضر تمام بالکن جزو سطح اشغال محسوب میشود.
سطح زیربنا چیست؟
ضریب سطح زیربنا درواقع مجموع متراژ زیربنای کل طبقات است. این مورد نیز به منطقه‌ای که زمین در آن واقع‌شده است بستگی دارد. برای مثال اگر ضریب سطح زیربنا در یک منطقه برابر با ۱۸٠٪ است، صاحب زمین می‌تواند ۱۸٠٪ از مساحت کل زمین را به‌عنوان زیربنا در نظر بگیرد.
برای مثال اگر متراژ زمینی ۵٠٠ متر و سطح اشغال آن ۶٠٪ باشد، همان‌طوری که محاسبه شد می‌توان در ۳٠٠ متر از این زمین ساختوساز انجام داد. اگر ضریب زیربنا در این زمین ۱۸٠ باشد می‌توان سه ساختمان سه‌طبقه در آن احداث کرد.
۱۸٠×۵٠٠=۹٠٠
۹٠٠÷۳٠٠=۳ طبقه بنا
تعداد طبقات مجاز چیست؟
این معیار توسط شهرداری و برای جلوگیری از بدقیافه شدن شهر تعیین‌شده است. شهرداری اجازه ساخت تعداد مشخصی از طبقات را به اشخاص می‌دهد. اگر این قانون نباشد شهر با ساختمانها و برج‌های مرتفع احاطه میشود و گذشته از آن، مقاومت ساختمانها نیز کاهش پیدا میکند.
بیشتر بخوانید : بانک مشاغل تهران
تراکم واحد مسکونی در سطح چیست؟
تراکم ساختمان چیست و تراکم واحد مسکونی چگونه محاسبه میشود؟ این معیار مشخص میکند که شما چند واحد تجاری یا مسکونی در هر طبقه میتوانید بسازید. این معیار تعداد واحدهای مسکونی، تجاری و خدماتی را در سطح شهر کنترل میکند.
تراکم واحد مسکونی در سطح از اهمیت بالاتری نسبت به معیارهای قبلی برخوردار است؛ اما این نکته را در نظر داشته باشید که رعایت تمام نکات در کنار هم از اهمیت بالایی برخوردار است و عدم پیروی از هرکدام از آنها بهنوعی قانونشکنی خواهد بود.
انواع واحدها
ساختمانها با کاربری‌های مختلف تراکم‌های متفاوتی نیز دارند. در ادامه به معرفی انواع واحدها می‌پردازیم.
واحد مسکونی
به ساختمان‌هایی گفته میشود که برای سکونت اشخاص و خانواده‌ها بناشده است. تراکم این ساختمانها به چهار دسته کم، متوسط، زیاد و خیلی زیاد تقسیم میشود. این واحدها دارای آشپزخانه، اتاق و سایر سرویس‌های لازم هستند.
بیشتر بخوانید : کابینت و انواع آن
واحد تجاری
به ساختمان‌هایی گفته میشود که برای کسب، تجارت و پیشه احداث‌شده‌اند و یا در آن، ساختمان‌های صنفی فعالیت دارند.
واحد صنعتی
به ساختمان‌هایی گفته میشود که برای استفاده‌های صنعتی و استفاده‌های کارگاهی احداث‌شده‌اند.
بیشتر بخوانید : بانک اطلاعات ساختمان سازه یاب و مزایای آن
واحد اداری
به ساختمان‌های اداری، نهادهای انقلاب، مراکز نظامی و سازمان‌های دولتی گفته میشود.
چه عواملی بر تراکم ساختمان تأثیر میگذارد؟
• کاربرد ساختمان
• عرض معبر
• مساحت قطعات
• نسبت ابعاد قطعات
• لزوم تابش اشعه زمستانی به بدنه جنوبی ساختمان
• لزوم رعایت حداقل فضای باز برای هر ساکن
• قیمت زمین
• قیمت مسکن
• هزینه ساخت
قسمت‌هایی که جزو تراکم ساختمان محسوب نمی‌شود
زیرزمین‌ها و پارکینگ‌هایی که در زیرزمین هستند جزئی از تراکم ساختمانی محسوب نمی‌شوند.
تراکم ساختمان در قرارداد مشارکت چگونه مطرح میشود؟
معمولاً هنگام تنظیم قراردادهای مشارکتی، مالک از سازنده میخواهد که گرفتن تراکم مازاد یک الی چندطبقه را برای او تنظیم کند. ازآنجاییکه سازنده نمیخواهد قرارداد را از دست بدهد و باید مالک را راضی نگه دارد، این شرط را میپذیرد؛ اما بهصورت زیرکانهای برای اجرای آن شرطی میگذارد. به این شکل اگر شهرداری مجوز تراکم مازاد ساختمان را به آنها ندهد بازهم مالک نمیتواند از سازنده خسارت دریافت کند.
امتیاز عقب‌نشینی ساختمان
شهرداری هرچند سال یک‌بار تصمیم به عریض کردن معابر می‌گیرد. در این صورت، ساختمانها باید عقب‌نشینی کنند تا معابر عریض شوند. درصورتی‌که ساختمان و زمین شما مشمول این طرح باشد سه اتفاق می‌افتد:
1. اگر عقب‌نشینی بیش‌ازحد باشد، شهرداری به شما اجازه ساختوساز نمی‌دهد و به‌جای آن مبلغی به شما پرداخت میکند.
2. حالت اول رخ می‌دهد؛ اما شهرداری به‌جای وجه نقد به شما یک ملک در قسمت دیگری از شهر خواهد داد. ارزش ملک ارائه‌شده توسط شهرداری با ملک شما برابر خواهد بود.
1. اگر میزان عقب‌نشینی کم باشد، شهرداری درازای عقب‌نشینی ساختمان به شما تراکم اضافی خواهد داد.
بیشتر بخوانید : مصالح مهم و کاربردی در صنعت ساختمان
تخلفات تراکم ساختمان
تخلفات تراکم ساختمان چیست؟ تخلفات تراکم ساختمانی زمانی اتفاق می‌افتد که سازنده بدون گرفتن تراکم مازاد، اقدام به ساخت طبقات بیشتر کرده و یا بدون داشتن پروانه و مجوز، اقدام به ساختوساز کند. کمیسیون در مورد این نوع تخلفات دو حکم صادر میکند:
• تخریب
درصورتی‌که اصول فنی شهرسازی و بهداشتی رعایت نشده باشند و کمیسیون حکم به پرداخت جریمه کند؛ اما شخص حکم را نپذیرد و از پرداخت جریمه خودداری کند، کمیسیون حکم به تخریب ساختمان می‌دهد.
• اخذ جریمه
درصورتی‌که تخریب بنا ضرورتی نداشته باشد، کمیسیون حکم به اخذ جریمه از سازنده می‌دهد. این شرایط معمولاً زمانی پیش می‌آید که شخص شرایط خرید تراکم مازاد را دارد؛ اما بدون خرید و گرفتن مجوز اقدام به ساخت طبقات اضافه کرده است.
اخذ جریمه در شرایط مختلف به اشکال مختلفی صورت می‌گیرد:
اخذ جریمه ملک مسکونی
اگر ملک مسکونی باشد، حداقل یک‌دوم و حداکثر سه برابر ارزش هر متر از ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی دریافت میشود.
بیشتر بخوانید : فونداسیون چیست ؟
اخذ جریمه ملک صنعتی، تجاری واداری
درصورتی‌که ملک صنعتی، تجاری و یا اداری باشد، کمیسیون جریمه‌ای به ارزش حداقل دو برابر و حداکثر چهار برابر ارزش هر مترمربع از ساختمان را برای بنای اضافی صادر میکند.
عدم عقب‌نشینی
درصورتی‌که ملک مشمول عقب‌نشینی باشد؛ اما اقدامی جهت این کار صورت نگیرد، کمیسیون حکم به تجاوز به معابر شهر صادر میکند و شخص را جریمه میکند. درواقع در این مورد شخص به ملک قبلی خود تجاوز میکند و نه ملک دیگران.
تراکم ساختمانی در تهران
تهران، پایتخت ایران و بزرگ‌ترین شهر کشورمان است. شهرداری تهران، مناطق این شهر را به چند دسته تقسیم کرده است و برای هرکدام از این مناطق، قانون محاسبه تراکم در نظر می‌گیرد. در ادامه این مناطق رو موردبررسی قرار می‌دهیم.
پهنه (منطقه) مسکونی یا R
این نوع پهنه‌ها همان‌طور که مشخص است شامل خانه‌ها و ساختمان‌های مسکونی میشود. شاخص‌های تراکم این مناطق بر اساس تعداد مدرسه، میزان فضای سبز، عرض معابر و دیگر شاخص‌های این‌چنینی تعیین میشود.
پهنه (منطقه) تجاری یا S
تمام ساختمان‌های تجاری جزئی از این پهنه هستند. تراکم و تعداد طبقات مجاز ساخت در پهنه تجاری نسبت به پهنه مسکونی بسیار پایین‌تر است.
بیشتر بخوانید : مراحل اخذ جواز ساخت
پهنه (منطقه) مختلط M
ساختمان‌هایی که نیمی از آنها تجاری و نیم دیگر مسکونی است در این دسته قرار می‌گیرند.
پهنه (منطقه) فضای سبز G
در ایران و خصوصاً تهران، شهرداری جهت حفظ زیبایی شهر و حفاظت از فضای سبز، پهنه‌ای جداگانه برای فضای سبز در نظر گرفته‌شده است. هرگونه ساختوساز در این پهنه‌ها ممنوع است و در این مورد با افراد سخت برخورد میشود.
تراکم ساختمانی در مشهد
تراکم ساختمانی کم: ۲ طبقه روی پیلوت
تراکم ساختمانی متوسط: ۳ طبقه روی پیلوت
تراکم ساختمانی بالا: ۴ طبقه روی پیلوت
دانستن این مفاهیم به شما در درک بهتر مطلب کمک خواهد کرد
بنای مفید چیست؟ به جمع زیربنای کل طبقات (به‌جز پارکینگ‌ها، انباری‌ها و مشاعات) بنای مفید گفته میشود.
مساحت زیربنای مشاعات در واحدهای مسکونی چیست؟ مجموع مساحت تأسیسات، راه‌پله، آسانسور، استخر و سونا ورزشی، راهرو و … درصورتی‌که ابعاد آنها از مساحت استاندارد بیشتر شود را شامل میشود.
دانستن این قوانین به شما در ساختوساز کمک خواهد کرد
استانداردهای طراحی پاسیو تراکم ساختمان چیست؟ فضاهای نوردهی درصورتی‌که مساحت و ابعاد استاندارد را نداشته باشند، مساحت آنها جزئی از زیربنا محسوب میشود و در تراکم ساختمان تأثیرگذار است.
درصورتی‌که ابعاد پاسیو از استانداردها بیشتر نشوند، سطح آنها را جزئی از زیربنا و تراکم حساب نمی‌کنند.
استانداردهای پاسیو برای ساختمان‌های با مساحت ۲٠٠ مترمربع و بیشتر
حداقل مساحت استاندارد برای فضاهای خواب، هال و نشیمن، ۱۲ متر (حداقل عرض ۳ متر) و حداقل مساحت استاندارد برای آشپزخانه، ۶ متر (حداقل عرض ۲ متر) است.
استانداردهای پاسیو برای ساختمان‌های با مساحت کمتر از ۲٠٠ مترمربع
حداقل مساحت قابل‌قبول پاسیو برای فضاهای هال، اتاق‌ها و پذیرایی در ساختمان‌های زیر ۲٠٠ متر، شش درصد از مساحت عرصه (حداقل عرض ۲ متر) و برای آشپزخانه، سه درصد از مساحت (حداقل عرض دو متر) خواهد بود.
فاصله پنجره‌های روبرویی از یکدیگر
در ساختمان‌های دارای دوطبقه مسکونی و بیشتر (حداکثر تا شش طبقه) فاصله پنجره‌ها از یکدیگر به شکل زیر خواهد بود:
درصورتی‌که فضاهای اصلی دو واحد مستقل که شامل نشیمن، اتاق‌خواب‌ها، هال و پذیرایی می‌شوند از یک حیاط نور بگیرند فاصله پنجره آنها از یکدیگر باید حداقل ۶ متر باشد.
درصورتی‌که آشپزخانه و اتاق‌های دیگر دو واحد، از یک حیاط نور می‌گیرند فاصله پنجره‌های آنها از یکدیگر باید حداقل ۴ متر باشد.
نکته: در صورت وجود بالکن، ملاک اندازه‌گیری از بعد از بالکن تا بالکن یا پنجره واحد روبه‌رویی است.
بیشتر بخوانید : ساختمان های مدرن در ایران
جمع‌بندی
تراکم ساختمانی به شما نشان می‌دهد که زمین شما پتانسیل ساخت چندطبقه و چند واحد را دارد. میزان تراکم ساختمان در هر منطقه نسبت به منطقه دیگر متفاوت است. این تراکم به سه دسته کم، متوسط و زیاد تقسیم میشود. درصورتی‌که نیاز به ساخت طبقات اضافی داشته باشید، میتوانید برای خرید تراکم مازاد از شهرداری اقدام کنید. میزان تراکم مازاد محدودیت‌هایی دارد و در هر شهر متفاوت است. تراکم ساختمان به شهرداری کمک میکند تا زیبایی شهر را حفظ کرده و از شلوغ شدن بیش‌ازحد معابر جلوگیری کند.
امیدواریم که از این مقاله لذت برده باشید. منتظر شنیدن نظرات و تجربیاتتان هستیم.
