پیمانکار ساختمان کیست؟

پیمانکار ساختمان کیست و چه‌کاری انجام می­دهد؟ به‌طورکلی پیمانکار ساختمان اشخاص یا شرکت‌هایی هستند که طبق نظر صاحب پروژه و با نوشتن قرارداد، عملیات ساخت‌وساز را بر عهده می‌گیرند. بنابراین اگر قصد دارید یک پروژه ساخت‌وساز جدید را شروع کنید، حتماً انتخاب پیمانکار ساختمان یکی از دغدغه‌های شما خواهد بود. پیمانکاران ساختمان بر اساس نوع قرارداد و موارد ذکرشده در آن وظایف مختلفی را بر عهده می­گیرند. بنابراین ممکن است کل عملیات ساخت‌وساز یا تنها بخشی از آن مانند خاک‌برداری به عهده پیمانکار گذاشته شود.

وظایف اصلی پیمانکار ساختمان

همان­طور که پیش‌تر گفتیم وظایف پیمانکار ساختمان بر اساس نوع قرارداد و موارد ذکرشده در آن مشخص می­شود. اما درنهایت مهم‌ترین تعهدات پیمانکار ساختمان را می­توان به این صورت خلاصه کرد:

• ایشان موظف هستند هزینه­های عملیاتی پروژه را با توجه به اطلاعات موجود برآیند نمایند و پس از تأیید کارفرما کار خود را شروع کنند.
• پیمانکاران ساختمان موظف هستند در تمام مراحل کار، صلاح کارفرما را در نظر گرفته و رعایت کنند.
• پیمانکار باید تمام قوانین و محدودیت­های مربوطه را بداند و رعایت کند.
• پس از امضای قرارداد پیمانکاری ساختمان، تمام عملیات ساخت‌وساز ازجمله انتخاب پیمانکار برای هر قسمت و عقد قرارداد با آن‌ها به عهده پیمانکار ساختمانی خواهد بود.
• تهیه مصالح و ماشین‌آلات موردنیاز با هزینه کارفرما به عهده پیمانکار خواهد بود.
• وظیفه انشعاب آب و برق و گاز و.. با هزینه کارفرما، به عهده پیمانکار است.
• پیمانکار موظف است هرچند روز یک‌بار هزینه­های انجام‌شده را برآورد کند و پس از تأیید مهندس ناظر به کارفرما تحویل دهد.
• ارائه نسخه نمونه از قرارداد­های منعقدشده با پیمانکاران و تحویل آن به کارفرما به عهده پیمانکار ساختمان است.
• پرداخت‌ هزینه به پیمانکاران کل و پیمانکاران جزﺀ با توجه به درصد­های پیشرفت کار صورت می‌گیرد.
• مسئولیت حراست، نگهداری از ساختمان، اجناس و مصالح موجود در ساختمان از زمان تحویل کارگاه تا تاریخ تحویل آن به کارفرما، بر عهده پیمانکار است.
• پیمانکاران ساختمانی موظف هستند تمامی هزینه­های عوارض، حقوق دولتی و بیمه­های کارگران را بعد از تأیید کارفرما پرداخت نمایند و پس از اتمام پروژه مستندات را به ایشان تحویل دهند.

وظایف کارفرما پیمانکار ساختمان

همان­طور که پیمانکار تعهداتی دارد، کارفرما نیز با استخدام پیمانکار ساختمان وظایفی را بر عهده می­گیرد. این وظایف عبارت‌اند از:

• کارفرما موظف است در زمان مقرر زمین یا کارگاه را به پیمانکار تحویل دهد.
• کارفرما موظف است اهداف و نیاز­های پروژه را همان اول کار به‌صورت دقیق برای پیمانکار توضیح دهد تا او درک درستی از پروژه داشته باشد و بتواند کار را درست پیش ببرد.
• کارفرما موظف است به تعهدات مالی ذکرشده در قرارداد به‌طور کامل و به‌موقع عمل کند؛ البته درصورتی‌که پیمانکار وظایف و تعهدات خود را به‌درستی انجام داده باشد.
• کارفرما موظف است جهت راه­اندازی پروژه مبلغی را به‌عنوان بیعانه و پیش­پرداخت به پیمانکار تحویل دهد تا وی بتواند کار را شروع کند. ایشان موظف هستند مبلغی از پیش­پرداخت را جهت امور بیمه و مالیات نزد خود نگه‌دارند.

انواع پیمانکار ساختمان

برای استخدام پیمانکاران ساختمان نیاز است بدانید که پیمانکار ساختمان بر اساس مهارت و دانش خود مسئولیت خاصی را بر عهده می­گیرد. در ادامه انواع پیمانکاران ساختمان را نام‌برده‌ایم:

1. پیمانکار تخریب
2. پیمانکار خاک‌برداری
3. پیمانکار بتن‌ریزی
4. پیمانکار آرماتوربندی
5. پیمانکار سازه­های فلزی
6. پیمانکار حفر چاه
7. پیمانکار سفت­کاری ساختمان
8. پیمانکار لوله‌کشی (آب- فاضلاب-گاز)
9. پیمانکار برق‌کشی
10. پیمانکار نازک‌کاری
11. پیمانکار کاشی‌کاری
12. پیمانکار نقاشی ساختمان
13. پیمانکار سقف کاذب
14. پیمانکار رنگ و نقاشی
15. پیمانکار اجرای داربست
16. پیمانکار اجرای آسانسور
17. پیمانکار عایق‌کاری

پیمانکار ساختمان دست‌دوم

در بسیاری از موارد یک پیمانکار به‌تنهایی نمی­تواند تمام‌کارهای پروژه را انجام دهد، آن­هم به‌نحوی‌که کیفیت و سرعت کار رضایت کارفرما را جلب نماید. او برای انجام صحیح و کامل کار به پیمانکاران جزء یا پیمانکاران دست‌دوم نیاز دارد.

هر یک از عملیات ساخت­و­ساز ساختمان به دانش، تجربه و تخصص نیاز دارد. پیمانکار اصلی هرچقدر هم که باتجربه و ماهر باشد، گاهی لازم می­بیند بخشی از کار را به پیمانکاران جزء بسپارد. وظایف پیمانکار ساختمان دست‌دوم اجرای بخش خاصی از عملیات ساخت­و­ساز است.

بیشتر بخوانید : تاسیسات ساختمانی و انواع آن

پیمانکار جزء می­تواند یک شخص حقیقی یا حقوقی باشد. قراردادی که بین پیمانکاران جزء و پیمانکار اصلی شکل می­گیرد ممکن است شفاهی یا کتبی باشد. به همین دلیل پرداخت دستمزد نیز همیشه به یک‌شکل نیست و گاها به‌صورت چک، وجه نقد یا کارت به کارت پرداخت می­شود.

درصورتی‌که حین اجرای پروژه در خصوص اجرای عملیات­ها بین پیمانکار جزء و پیمانکار اصلی اختلافی شکل گیرد، کارفرما می­تواند دخالت داشته باشد.

همکاری با پیمانکار ساختمان

پیمانکار ساختمان از مهم­ترین نیروهای پروژه­های عمرانی است و در تمام پروژه­ها به یک پیمانکار ماهر و باتجربه نیاز است. اگر قصد عقد قرارداد با یک پیمانکار رادارید، سعی کنید توقعات خود را کاملاً شرح دهید تا بعداً مشکلی به وجود نیاید. نحوه همکاری با پیمانکاران به چهار صورت درصدی، امانی، دستمزدی و مقطوع خواهد بود و این موضوع در قرارداد ذکر می­شود. مواردی که در قرارداد ذکر می­شود تعیین‌کننده نحوه همکاری میان دو طرف خواهد بود. برای مثال در قرارداد در مورد نحوه خرید مصالح و پرداخت هزینه‌ها از سوی کارفرما بحث خواهد شد. چیزی به نام تعرفه برای شرکت ساختمانی وجود ندارد، بنابراین برای استعلام قیمت باید به سایت یا ساختمان شرکت مربوطه مراجعه کنید.

بیشتر بخوانید : مشاغل مهم مربوط به صنعت ساختمان

درآمد پیمانکاری ساختمان

ازآنجاکه تعرفه­ای برای شرکت ساختمانی و خدمات آن ثبت‌نشده است، درآمد پیمانکاران ساختمان بسیار متفاوت خواهد بود. عوامل تعیین‌کننده هزینه پیمانکاری ساختمان عبارت‌اند از: تجربه، تخصص، مهارت، محل کار و بودجه کارفرما. درمجموع این کار دارای درآمد مناسبی است. البته برای کسی که توانش را داشته باشد.

بیشتر بخوانید : سازه های فلزی و مزایای آن

برای مثال ممکن است یک پروژه شش ماه زمان ببرد و حقوق پیمانکار ساختمان آن ۱۵٠ میلیون تومان باشد. اگر یکسری هزینه‌های جانبی را نادیده بگیریم، مقدار دستمزد راضی‌کننده خواهد بود.

چگونه پیمانکار ساختمان شویم؟

«چگونه پیمانکار ساختمان شویم؟» سؤالی است که ممکن است در ذهن بسیاری از شما وجود داشته باشد.

شما قبل از شروع کار باید بدانید که در شغل پیمانکاری فراز و نشیب­های بسیاری وجود دارد. همین فراز و نشیب­ها هستند که تفاوت­ها را به وجود می­آورند و روزبه‌روز به تجربیات شما می­افزایند.

در قدم اول باید حوزه فعالیت خود را مشخص کنید. اینکه در کدام‌یک از بخش­های طراحی، اجرا یا نظارت مشغول شوید کاملاً به علایق شخصی خودتان بستگی دارد.  بزرگ­ترین حوزه کاری در این کار، بخش اجرا است. فعالیت در این بخش سود بیشتر به همراه مشکلات و سختی­های بیشتری برای شما به همراه دارد. شما باید فعالیت کارگرها را نظارت کرده و روند کار را تحت نظر داشته باشید. بعد از انتخاب حوزه فعالیت باید از خود بپرسید: « چرا کارفرما باید من را انتخاب کند؟ برتری من نسبت به پیمانکاران دیگر چیست؟». در حال حاضر دست‌توی این کار زیاد شده است و پاسخ به این سؤال به شما کمک می­کند تا برتری خود را کشف و تقویت کنید.

باید بدانید که وجود به این حرفه نیازمند مجوز است. درصورتی‌که تصمیم قطعی برای شروع پیمانکاری را گرفته­اید، می­توانید با مراجعه مرجع صدور پروانه کار، نظام‌مهندسی ساختمان یا مسکن شهرسازی برای اخذ مجوز اقدام کنید. شما باید در کلاس­های ایمنی فنی و بهداشت، و کلاس­های فنی و اجرایی شرکت نمایید و مهارت‌های لازم را کسب نمایید. اگر قصد دارید به شکل شرکتی فعالیت کنید لازم است با اخذ مجوز از انجمن شرکت­های ساختمانی استان خود و سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، صلاحیت خود را دریافت نمایید.

بیشتر بخوانید : طراحی ، نظارت و اجرای پروژه

معرفی انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان

• قرارداد پیمان مدیریت (درصدی)

در قرارداد پیمان مدیریت یا قرارداد درصدی یک پیمانکار مسئولیت اجرای صفرتا صد پروژه را بر عهده می‌گیرد؛ و دستمزد به‌صورت درصد مشخصی از کلیه مخارج ساخت­و­ساز پرداخت می­شود. در این نوع قرارداد هیچ محدودیتی برای مبلغ کار وجود ندارد. هر چه هزینه­ها بالاتر باشد، مبلغ کارمزد نیز بیشتر خواهد بود. اما به دلیل وجود معایبی کاربرد آن محدودشده است:

1. هرچه مخارج ساخت­و­ساز بیشتر باشد دستمزد پیمانکار بالا­تر می­رود، به همین دلیل معمولاً این روش موردعلاقه کارفرمایان نیست.
2. این روش، موردعلاقه مشاورین نیز نیست. زیرا نیاز به کنترل مستمر فاکتور و صورت­حساب­ها از سوی مشاور دارد.
3. در این روش پیمانکار محدودیت بیشتری در خصوص خرید وسایل و مصالح و انجام کار دارد.
4. امکان بدبین شدن به پیمانکار در این روش وجود دارد.

در این نوع قرارداد کارفرما اختیار این را دارد که مصالح را باکیفیت و قیمت موردنظر خود تأمین کند. او می­تواند بهترین جنس و یا ارزان­ترین برند را انتخاب کند.

البته یک روش دیگر نیز در قرارداد پیمان مدیریت وجود دارد که نام آن « قرارداد امانی با پرداخت ثابت به پیمانکار» است. در این روش تمامی هزینه­های ساخت­و­ساز به عهده کارفرما است و تنها مخارج بالا­سری و سود پیمانکار به‌صورت مبلغی ثابت به وی پرداخت می­شود.

بیشتر بخوانید : ساختمان های مدرن در ایران

• قرارداد امانی (تک عاملی)

این نوع قرارداد برای پروژه­های کوچک به کار می­رود. درواقع در قرارداد تک عاملی یا امانی، هیچ­گونه قراردادی با هیچ پیمانکار ساختمان بسته نمی­شود و مدیریت به عهده کارفرما خواهد بود. این روش پرخرج­تر از انتخاب پیمانکار خواهد بود، اما به دلیل سرعت‌بالای اجرای پروژه مورد استقبال قرار می­گیرد.

• قرارداد طرح و ساخت (دوعاملی)

در این روش کارفرما با عقد یک قرارداد واحد با طراح-سازنده، خدمات طراحی و ساخت پروژه را عملی می‌کند. با این کار مسئولیت کارفرما به حداقل می­رسد؛ زیرا مسئولیت تمامی خدمات طراحی، تدارکات و ساخت پروژه به عهده مرجع واحد خواهد بود.

• قرارداد متعارف (سه عاملی)

در این نوع قرارداد مسئولیت ریسک هماهنگی بین طراحی، ساخت و راه­اندازی به عهده کارفرما خواهد بود. پس از اتمام طراحی ساخت پروژه به یک با چند پیمانکار (سازنده) سپرده می­شود. کارفرما با عقد قراردادهای جداگانه با طراح-مشاور و سازنده-پیمانکار، پروژه را به اجرا می­گذارد.

در قرارداد متعارف، سه عامل کارفرما، مشاور و پیمانکار حضور دارند.

• قرارداد مدیریت اجرا (چهار عاملی)

در این نوع قرارداد، کارفرما نیرویی ماهر و باتجربه را به‌جای خود برای هماهنگی طراحی، ساخت، مدیریت و کنترل پروژه به کار می­گیرد و به این شکل ریسک و مسئولیت خود را کاهش می­دهد.

• قرارداد دستمزدی

در این نوع قرارداد همان­طور که از اسم آن مشخص است، تنها دستمزد اجرای عملیات به پیمانکار ساختمان پرداخت می­شود و مسئولیت تهیه مصالح به عهده کارفرما خواهد بود؛ به همین دلیل معمولاً مبلغ این قرارداد­ها پایین­تر است. در قرارداد دستمزدی، پیمانکار هیچ­گونه مسئولیتی در قبال کیفیت مصالح ندارد.

بیشتر بدانید : آسانسور چیست ؟ همه چیز در مورد آسانسور

• قرارداد مقطوع

قرارداد پیمانکاری مقطوع دارای دو روش اجرایی است:

1. درروش اول مبلغ معینی به پیمانکار پرداخت می­شود و پیمانکار، کل تعهدات خود را اجرایی می‌کند.
2. درروش دوم پیمانکار پس از اتمام هر مرحله مبلغ مشخصی را دریافت می­کند.

روش دوم به این دلیل که هر مرحله از کار ابتدا مورد تأیید کارفرما قرار می­گیرد و سپس فاز بعدی آغاز می‌شود موردتوجه است.

• قرارداد بیع متقابل

این نوع قرارداد ازآنجاکه درواقع سرمایه­گذاری در قبال دریافت محصول است، در رده قراردادهای خرید خدمت قرار می­گیرد. در این نوع قرارداد شرکت سرمایه­گذار از نوع خارجی است و تمامی هزینه­های سرمایه­گذاری را به عهده می­گیرد. ایشان پروژه را راه­اندازی کرده و سپس به کشور میزبان راه­اندازی می‌کنند. بازگشت سرمایه + سود سرمایه­گذار از طریق دریافت محصولات تولیدی خواهد بود.

بیشتر بخوانید : نبشی و ناودانی چیست؟

• قرارداد احداث- بهره­‌برداری- انتقال (O.T)

این روش از روش­های نوین تأمین مالی به‌حساب می­آید و از اوایل دهه ۱۹۸٠ رایج شده است. در این روش مراحل ساخت و بهره­برداری پروژه طی مدت‌زمان معینی به شرکت پروژه سپرده می­شود؛ و پس از گذشت زمان مشخص‌شده که سرمایه­گذار، سود تعیین‌شده در قرارداد را به دست آورد، انجام خواهد شد.

• قرارداد کلید در دست

در این نوع قرارداد تمامی مسئولیت­های پروژه به پیمانکار ساختمان سپرده می­شود. به‌طوری‌که صاحب‌کار تنها با چرخاندن یک کلید می­تواند پروژه را استارت کند. ازآنجایی‌که مسئولیت تمام مراحل پروژه با پیمانکار است، درصورتی‌که به دلیل طراحی و اجرای ضعیف به نقص یا مشکلی برخورد کنند، تبعات آن دامن­گیر پیمانکار خواهد بود.